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Professionnels : La Lettre d'information juridique de Juillet
2003- 2/4 |
B. Les nombreuses exceptions : Fixation du loyer à la valeur
locative :
1/ Durée du bail à renouveler
:
La règle du plafonnement se trouve en effet écartée par
ce même article, dès lors que le bail à renouveler avait été conclu
pour une durée supérieure à neuf ans ou que, par l'effet
d'une tacite reconduction, le bail a dépassé douze ans.
Seule la valeur locative doit alors s'appliquer.
2/ L'article L 145-33 du Code
de commerce :
" Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés
doit correspondre à la valeur locative."
La valeur locative prime donc, dans tous les cas, la règle du plafonnement
et ce, qu'il s'agisse d'un loyer en renouvellement ou en révision.
Il convient de souligner que le nouveau loyer peut ainsi être porté à une
valeur supérieure à celle donnée par le plafonnement de
l'indice INSEE, ou bien à une valeur inférieure si la valeur locative
est inférieure à ce loyer-plafond, voire même à une
valeur inférieure au loyer du bail expiré.
Les dispositions de l'article
L 145-33, précisent ensuite :
" À défaut d'accord, cette valeur est déterminée
d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage."
Les juges du fond sont souverains, à défaut d'accord des parties
sur la détermination de la valeur locative, pour chiffrer cette dernière
sur la base des éléments ci-dessus énumérés.
La méthode traditionnellement retenue s'opère en trois temps :
1. Détermination de la surface pondérée : par application
de coefficients déterminés en fonction des caractéristiques
du local,
2. Détermination de la valeur au mètre carré par recherche
d'éléments de comparaison,
3. Fixation de la valeur locative annuelle : par application du prix unitaire
au mètre carré pondéré ou réel à la
surface pondérée ou réelle.
D'autres méthodes sont également retenues par les magistrats à titre
de contrôle des résultats obtenus par la méthode précédente,
notamment celle dite "par le revenu" qui est fonction du taux de rentabilité du
capital investi.
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